分譲マンションの購入は一生に1回あるかどうかの大きな買い物ですが、一般人には不動産の相場なんてものはピンとこないので、価格を見てもそれが割高なのか安いのかさっぱり分かりません。また、物件を売ることを目的とした普通の不動産仲介サイトでは、「昼間の内覧時は静かだったけど夜になると騒音がひどい」といった、「事前にそれを知っていれば！」と思うような情報を見つけることは困難です。そんな場合に、全国14万件以上の分譲マンション情報や入居者からの口コミなどを網羅した「マンションレビュー」を使うと、売買価格の推移や人工知能(AI)がビッグデータから導き出した適正価格、実際に住んでいる人の生の声をはじめとする、すさまじい量の物件データを無料で見ることが可能です。
【マンションレビュー】価格相場・資産価値・口コミが確認できるマンション情報サイト
https://www.mansion-review.jp/
・目次
◆1：ユーザー登録＆物件を検索
◆2：物件の口コミを見て居住者の生の声を確かめてみた
◆3：AIによる適正価格診断や実際の価格の推移を確認
◆4：未来の価格を予想してみる
◆5：賃貸情報もめちゃくちゃ充実
◆6：まとめ
◆1：ユーザー登録＆物件を検索
上記のURLにアクセスして表示されたトップページが以下。登録しなくてもある程度の情報は閲覧できますが、一部制限を受けるのでまずは「ログイン・会員登録」ボタンからユーザー登録をしていきます。
上から「ニックネーム」「パスワード」「メールアドレス」「性別」「郵便番号」「住みかえ検討エリア」を入力し、「マンションレビューの利用規約および個人情報のお取り扱いについて同意します」にチェックを入れて、「登録する」ボタンをクリックします。これで会員登録は完了です。
マンションレビューで物件を見つける方法は、大きく分けて2種類です。まず、「今住んでいるマンションの評価が気になる」という場合など、見たい物件の目星がついている場合は、トップページの検索欄から物件名の一部を検索して……
都道府県などで絞り込むことで、目的の物件を見つけることができます。
トップページの中ごろにある地図から都道府県をクリックしても、上記と同様の検索ページに移行します。
マンションレビューの特徴として、「マンション偏差値」や「マンション価格騰落率」のランキングから物件を見つけることができるという点が挙げられます。例えば、「東京都の偏差値ランキング」をクリックすると……
物件データから総合的に算定した偏差値が高いマンションのランキングと、それらの物件の「駅距離」「築年数」「共有部分」「ブランド力」のチャートを見ることが可能です。
また、「騰落率ランキング」をクリックすると……
物件価格の値動きである騰落率のランキングが表示されました。この「シティタワー品川」という物件は、記事作成時点で築13年の物件ですが、新築時からの騰落率が「+125.7％」と価格が2倍以上になっているとのこと。なぜそんなに価格が上がっているか気になったので、「シティタワー品川」をクリックして物件の詳細な情報を見てみることにしました。
◆2：物件の口コミを見て居住者の生の声を確かめてみた
シティタワー品川の詳細ページはこんな感じ。下にスクロールすると、この物件に関するさまざまな情報が閲覧できますが、「マンションのことはそのマンションに住んでいる人が一番よく知っているはず」ということで、まずは「口コミ」をクリックします。
すると、口コミの評価を1～5でまとめたユーザー評点や……
口コミを見ることができます。例えば、2021年1月に居住者の人が書いた口コミが以下。この物件は、「JR品川駅や東京モノレールの天王洲アイル駅へのアクセスが便利」「治安が良好」「ゴミ置き場が各階にある」といったメリットが評価されていました。デメリットも見てみたいので、「口コミを全て見る」をクリックしてみます。
すると、口コミを閲覧するには自分から口コミを投稿しなければならないことが分かりました。
というわけで、実際に自分がよく知っている物件の口コミを投稿してみました。口コミは「最寄駅の充実度」「周辺環境」「外観・共用部・セキュリティ」「お部屋の仕様・設備」「買い物・食事」「暮らし・子育て」「こうなったら良いなと思う点」「総合レビュー」に分かれていて、各項目の1～5までの評価は無評価が選べますが、「メリット」と「デメリット」はそれぞれ20文字以上(総合レビューは100文字以上)の文章を書かなければ投稿できません。また、客観性や公平性を欠く投稿は投稿マナーで禁止されており、ユーザーから不適切な口コミの削除を依頼する仕組みもあるので、「口コミを見たい人が低品質な口コミを投稿する」といったことはできないようになっていると感じました。
口コミ投稿後、改めて先ほどのレビューを見てみると、「エレベーターが学校帰りの子どもでいっぱいになり、待たされる」「新型コロナウイルス感染症のためパーティールームなどの共用施設が使えない」といった、住んでみないと分からないようなデメリットを見ることができました。
◆3：AIによる適正価格診断や実際の価格の推移を確認
詳細ページの「適正価格」タブで、シティタワー品川の相場を見てみるとこんな感じ。過去の売買データなどのビッグデータから、マンションレビューのAIが算定した相場は「7201万円」とのこと。
実際に売り出されているシティタワー品川の部屋は「9600万円」で、42階という高層にあることを踏まえても、適正価格に比べてかなり割高でした。
下にスクロールして、実際に売買価格の履歴を見ると、2021年に入ってからは2LDKの部屋は6680万円、3LDKや4LDKの部屋なら7～8000万円台で取引しています。また、2020年12月に売りに出された3SLDKの部屋には、シティタワー品川の過去最高額である9600万円の値がついています。次に、「中古販売履歴を全て見る」をクリックして、過去の価格をチェックしてみます。
一番古い履歴である2012年末～2013年末の記録を見ると、2LDKの価格は4000万円台、3LDKでも6000万円台で売られていました。また、2013年11月に売られた2LDKの価格は、過去最低額の4190万円でした。売買履歴の中で最高額の9600万円と最低額の4190万円で騰落率を計算してみると、「(9600万円-4190万円)÷4190万円×100＝129％」と、前述の騰落率の「125.7％」に近い数字となりました。このことから、2013年ごろに割安で売り出された物件と、2020年に高値で売り出された物件の価格差が、シティタワー品川が騰落率ランキングで1位になった理由だということがうかがえます。
履歴の下には、過去の売買価格をプロットした図も表示されていました。このチャートから、シティタワー品川は年々価格が上昇しているということが視覚的に分かります。
「階数」「間取り」「採光面(バルコニーがある方角)」の項目ごとの平均価格が以下。階数が高くなるにつれて平均価格も高くなり、同様に間取りが大きくなるほど価格も上昇しています。また、一般的に日当たりが良好だといわれる南向きより東向きの方が平均価格が高いことも分かりました。
改めて口コミを見てみると、「高層階なら北向きでも一日中明るい」という意見があるため、一般的な日当たりの傾向が価格に直結しなかった可能性があります。
各条件を組み合わせた場合の平均価格も割り出すことができます。例えば、上記の各項目の中で一番価格が安かった「1～9階」「2LDK」「北向き」という条件を組み合わせると、価格は6222万円でした。
一方、一番価格が高くなる「36階～43階」「4LDK」「東向き」といった条件をそろえると、価格は7049万円になりました。
中古販売価格・専有面積・階数の割合を円グラフにしたのが以下。
販売価格として最も多かった6001～7000万円が全体の53％で、7001～8000万円の23.9％、5001～6000万円の16.7％がそれに続きました。
専有面積で見ると、3LDK～4LDKに相当する81～90平方メートルが全体の約9割を占めています。
階数の割合は、1～9階が11.8％、10～18階が17.2％、19～27階が27.8％、28～35階が21.2％、36～43階が21.9％で、階数が高いほど頻繁に売買されている傾向はあるものの、19階より高い階層ではそれほど差がありませんでした。
また、シティタワー品川の売買価格を、周辺エリアの相場と一緒にグラフにしたのが以下。前述の通りシティタワー品川(赤色)の価格は上昇傾向にありますが、シティタワー品川がある港区港南(緑色)、港区(青色)、品川駅付近(水色)、天王洲アイル駅付近(藍色)の物件より安いため、相対的に手ごろな物件だと言えます。ただし、この相場情報は各部屋の個別要素は考慮していないので、あくまで参考価格として見る必要があるとのこと。
上記の条件を踏まえた総評は、「品川駅最寄りの類似物件より相対的に条件がよく、売買履歴の平均額は相対的に割安」という結果になりました。
◆4：未来の価格を予想してみる
「分譲マンションを買うと資産になるので、将来的な価格も気になる……」ということで、「物件TOP」タブに戻って少し下にスクロールしたところにある「将来価格予測」を使ってみます。これは、不動産価格が景気と連動していることを利用して、日経平均株価の予想額から物件の価格を割り出すというもの。日経平均株価が今後どうなるかの予測は困難ですが、試しに「1年後に4万円になる」と仮定して入力してみたところ、前述の推定相場価格の「7201万円」の1年後の価格は「7235～7606万円」となりました。
相場価格の推移を自分の予想(赤色)、株価が50％アップしたシミュレーション(緑色)、現状維持(青色)、株価が50％ダウンしたシミュレーションで比較してみるとこんな感じ。日経平均株価が半分になっても、分譲マンションの価格はそれほど大きく変動しないので、不動産を投資先として捉えた場合、相対的に手堅い資産と言えるかもしれません。
物件の購入に興味がわいても、具体的にどうやって買うのかのイメージがつかないという人も多いはず。また、不動産業者に連絡すると、しつこい営業をかけられそうで気が引けます。そこで「LINE・電話相談」をクリックすると……
アプリのLINEやフリーダイヤルの電話を通じて相談ができる「マンションレビュー無料住まい探し相談」への案内が表示されます。
アドバイスは無料で、不動産会社から営業の電話がかかってくるということもなく、気が乗らなければお断りの代行までしてもらえるとのことなので、気が向いたときに気軽に相談できそうです。
◆5：賃貸情報なども充実
マンションレビューには、賃貸情報も売買情報とほぼ同じボリュームで記載されています。「物件TOP」タブを中ほどまでスクロールしたところにある「賃料履歴」はこんな感じ。間取りによって10万円ほどの開きがあるものの、ほぼ20～30万円で推移しているのが分かります。ただし、2021年2月に募集がかけられた4LDKの賃貸物件だけ、19万8000円とかなり安い賃料になっていました。
上記と同じ部屋かは分かりませんが、シティタワー品川の39階にある4LDKの部屋は比較的賃料が安いことがあるようです。
賃料をプロットした図が以下。売買価格のプロット図からは売買価格が上向きなことが分かりましたが、賃料は2018年ごろからばらつきが大きくなっているため、全体の傾向がつかめません。
そこで、周辺エリアの賃料相場情報を見ると、シティタワー品川の賃料(赤色)は上向きなことが分かりました。しかも、上昇率が周辺エリアに比べて高めなので、港区港南(緑色)、港区(青色)、品川駅付近(水色)、天王洲アイル駅付近(藍色)に賃料が追いつきつつあります。売買価格の上昇に比べて賃料の上昇が急なのは、賃貸物件は出入りが比較的多いため、よりダイレクトに物件の人気を反映しているからだと考えられます。
「階数」「間取り」「採光面(バルコニーがある方角)」の項目ごとの平均賃料が以下。全体的な傾向は、前述の売買価格平均データと同じです。ただし、39階に賃料が安い4LDKの部屋があるせいか、「間取り」のみ3LDKが4LDKよりわずかに賃料が高くなる逆転現象が起きていました。
賃料価格・専有面積・階数の割合の円グラフはこんな感じです。
◆6：まとめ
普通の不動産情報サイトで価格や立地などの情報を調べても、不動産をよく売買するような人でもない限り、それが安いのか高いのかなかなか分かりません。また、実際にその物件に住んでみない分からないこともあるので、「安いと思って買ってみたら意外な盲点があって後悔するはめになった……」という事態も起こり得ます。
そこで、マンションレビューで口コミを読めば、物件に住んでいる人から見た物件のメリット／デメリットや、自分と同様にその物件への入居を検討している人の意見を読むことができるので、そのマンションがどんな場所か事前に把握できます。また、AIで査定した適正価格や売買履歴などの詳細なデータも見ることができるので、特定の物件をトコトン調べたい人にはうってつけのサイトになっています。
ただし、いきなり物件の詳細ページを見ると大量のデータに圧倒されてしまうので、特に調べたい物件が決まっていないという人は地元のマンション偏差値ランキングなどを眺めて、興味をひかれる物件探しをすることから始めるのがよさげだと感じました。
口コミからAIで査定した適正価格まで徹底的に物件の情報を調べられる「マンションレビュー」には、以下からアクセスできます。
【マンションレビュー】価格相場・資産価値・口コミが確認できるマンション情報サイト
https://www.mansion-review.jp/
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